例如小套房最重要是地點，社區最好距離捷運站步行約10分鐘以內，有24小時警衛管理，能符合單身女性住屋需求；20多坪的公寓要考量學區，購買公寓的家 庭有些已經有小孩，公寓的樓層最好是在1~3樓，若有老年人同住，低樓層戶別上下樓比較方便。
以買方角度賣房
張元敬的投資物件多數室內都沒有裝潢，只稍加整理乾淨後就轉手賣出，他認為如此不會增加投資成本，扣除仲介手續費及代辦費用，容易達到設定的報酬率1成， 減少持有時間。另外每個交由仲介的待售物件簽一般約，待售期3個月，如果3個月後物件還賣不出去，改由一年一約的出租方式，收取租金，待景氣好再轉手賣 出。
目 前投資過7~8件標的，其中1件在永和10坪的小套房待售3個月後還賣不出去，改當包租公收租。2007年下旬銀行緊縮房貸，15以下的套房銀行核貸成數 僅5~6成，10坪套房的頭期款要準備100萬元，因此小套房產品變得難脫手；但標的地點不錯，交通方便、生活機能佳，順利以一年一約的方式出租，以「可 攻可守」的方式等待景氣好轉。
他分析，簽一般約大多會找3家仲介公司，各家如果有10位業務員，就有30個管道露出，如果是要買此區找尋2房以下 的客戶，3個月時間應該也都看過此投資物件了。若3個月時間物件還賣不出去，延長待售時間也不會有多大用處，倒不如改由一年一約的出租方式收取租金，由房 客幫忙繳貸款，租金設定的報酬率約5%，待景氣好轉時再脫手。
中永和有捷運且機能成熟，是張元敬看好投資地段。范厚民攝
張元敬小檔案
年齡：1979年，30歲
現職：資產管理顧問公司襄理
家庭：未婚
經歷：仲介公司業務員、法拍業務員、不動產估價師
最成功投資經驗：3個月內獲利轉手2成
投資心法：站在買方角度選房子
資料來源：張元敬
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